年収1000万円以下でも買える地方のタワマン、魅力と資産価値はいかほどか
タワーマンション（超高層マンション）が増え続けているが、その開発はいまや都心部だけにとどまらず、地方のターミナル駅の駅前などでも進んでいる。すでに東京・大阪・名古屋の三大都市圏では建設適地を探すのが難しくなっているため、地方都市に開発の波が広がりつつあるのだ。しかも、首都圏などに比べて割安でタワマンを手に入れることができるとあって、人気も高いようだ。
■ なぜ地方でタワマン開発が増加しているのか
タワーマンションは、一般の中高層マンションに比べて分譲価格が高くなるものの、その分、希少性の高さや眺望のよさなどから資産価値が高く、物件によっては分譲後の値上がりも期待できる。
そのため人気が高く、富裕層や高額所得者、夫婦で高収入を得るパワーカップルなどに購入されているが、首都圏をはじめとする三大都市圏では、タワマン建設に適した利便性の高い場所、しかも一定の広さを確保できる用地の確保が難しくなっている。そこで今は地方の政令指定都市などでのタワマン開発が増加しているのだ。
マンションの市場動向に詳しい東京カンテイによると、2022年に竣工した三大都市圏以外の超高層マンションは12棟だったが、2023年の竣工予定は16棟に増えている（東京カンテイ『2022年タワーマンションストック数』より）。
特に、2023年竣工予定の超高層マンションをみると、いわゆる「地方四市」（札幌市、仙台市、広島市、福岡市）のある道県で増加が目立っている。札幌市のある北海道が4棟、仙台市がある宮城県が3棟、広島市のある広島県が2棟、福岡市のある福岡県が2棟という具合だ。
毎年全国の超高層マンション動向を調査している不動産経済研究所も〈今後の超高層マンションは、東京都心部や湾岸エリアだけでなく、地方中核都市でも超高層大規模開発や複合再開発プロジェクトなどが数多く控えている〉と報告している。
■ 北海道で過去最多の成約数を誇るタワマンも
地方といっても、中小都市では20階建て以上の超高層マンションを建てるまでもなく中高層マンションで十分間に合うため、実際には政令指定都市、それも前出の地方四市が新しいタワマン開発の中心となっている。
三大都市圏の土地価格、マンション価格が高くなりすぎていることもあって、比較的割安感のあるこの地方四市の土地が買われ、超高層マンションをはじめとするマンションの開発が盛んになっているのだ。
国土交通省では、毎年1月1日と7月1日現在の地価を示す「公示地価」「基準地価」を公表しているが、最近は三大都市圏とともに地方四市の動向がひとつにまとめられるようになった。
それによると、2022年7月1日現在の地価を評価した「基準地価」では、三大都市圏の住宅地の対前年上昇率が1.2％に対して、地方四市は6.6％の上昇で、このところ三大都市圏より地方四市の上昇率が高くなっている。その地方四市の中心街や駅前エリアなどでタワマンが積極的に開発され、いずれも高い人気を集めている。
たとえば、北海道札幌市の「ONE札幌ステーションタワー」（大和ハウス工業など）は、札幌駅に直結する立地で、北海道一の高さを誇る総戸数624戸の大規模マンション。第1期販売では、最高額5億円という高額物件にもかかわらず、申込み・成約件数が北海道の分譲マンションとしては過去最多の226戸を記録するほどの人気を集めた。
また、積水ハウスなどが開発している福岡市の「アイランドシティ オーシャン＆フォレストタワーレジデンス」は48階建て、高さは161メートルで九州一を誇る。建物はWESTとEASTから成り、WESTは2830万円～1億1800万円と、福岡市としてはかなりの高額物件だが、順調に販売が進んでいる。
■ 地方タワマン購入者の満足度は「95.6％」
そうした地方タワマンの購入者は、地価上昇に象徴される将来性の高さを評価して、首都圏や海外の投資家が賃貸目的で購入するケースも少なくないが、やはり中心となるのは、地元の人たちだ。
住宅に関する3Dコミュニケーションプラットフォームを開発・提供するスタイルポートでは、地方の政令指定都市で超高層マンションを所有している人を対象に、『地方タワマン購入者に関する実態調査』を実施している。地方での超高層マンションの購入や生活実態が分かる興味深いデータとなっているので、一部を紹介しよう。
まず、政令指定都市で超高層マンションを買った人の購入理由をみると、【グラフ1】のようになっている。
最も多かったのは、「より生活に便利なマンションがいいと思った」の60.4％で、「戸建から住み替えしたいと思った」が55.0％、「タワーマンションに憧れがあった」と「より居住に快適なマンションがいいと思った」が45.0％で続いている。
地方都市といえば、住まいは戸建住宅が中心と考えがちだが、政令指定都市などを中心に、利便性の高い場所に多いマンションに住み替える人が多い。なかでも、タワーマンションは駅前エリアに建設されることが多いので、利便性を重視する人にとっては、開発が増えるタワマンは魅力的だろう。
また、タワマンは少なくとも100戸、200戸以上の大規模マンションであり、さまざまな共用施設が揃い管理も充実しているうえ、快適で安全・安心も担保される。特に、地震が懸念される仙台市では、ほとんどの超高層マンションが免震装置を導入しており、安心感が高まっている。
前出の調査を見ても、地方のタワマン購入者は満足度も高い（【グラフ2】参照）。「非常に満足している」が55.6％で、「やや満足している」の40.0％と合わせると、満足している人が実に95.6％もいる。「あまり満足していない」は4.4％に過ぎず、「全く満足していない」はゼロだった。
■ 地方政令都市なら「年収1000万円以下」でも購入可能
三大都市圏、特に首都圏の超高層マンションとなると、都心やその周辺では“億ション”が当たり前で、周辺エリアでも相当な収入や資産がないと買えなくなっているが、地方都市ではどうか。
首都圏の利便性の高いエリアで超高層マンションを求めるとなると、3LDKなどのファミリータイプは1億円超えが必至だが、地方都市であれば5000万円前後から入手可能だ。
たとえば、仙台市の「パークホームズ北仙台」（三井不動産レジデンシャル）は、21階建ての免震マンションだが、70.57m2～90.15m2、2LDK・3LDKの住戸が4148万円～6698万円で販売されている。
地方都市であれば、さほど年収が高くなくても、超高層マンションを手に入れることができる。前出のスタイルポートの調査で実際に超高層マンションを買った人たちの年収をみると、【グラフ3】のようになっている。
「1000万円以上1500万円未満」が24.3％と多いが、1000万円以上の合計は35.1％とおよそ3世帯に1世帯にとどまっている。1000万円未満の世帯のほうが多いのだ。なかには、「500万円未満」で買っている人も14.5％いて、「500万円以上600万円未満」が18.9％、「600万円以上800万円未満」も16.2％というアンケート結果が出ている。
タワーマンションは一般の中高層マンションより価格が高いのは間違いないが、首都圏などに比べると、年収がさほど高くない世帯でも購入できる。どうしても超高層マンションを買いたい、住みたいという人はエリアにこだわらず、地方都市に目を向けてみてもいいかもしれない。
幸いといっては語弊があるかもしれないが、コロナ禍もあって在宅ワークが中心になっているビジネスマンも多いだろう。企業によっては、新幹線や飛行機での通勤を認めるケースもあるので、検討の余地は十分にありそうだ。
■ 覚悟しておきたい管理費や修繕積立金の負担増
ただ、超高層マンションにはデメリットも少なくない点は認識しておきたい。
先に触れたように共用施設や管理が充実している分、一般的な中高層マンションに比べると管理費や修繕積立金が高く設定されている。首都圏などに比べると物件価格が安いとはいえ、維持費は首都圏と同じ水準で高くつくことを覚悟しておく必要がある。
これは首都圏におけるデータになるが、東京カンテイによると、最高階が20階未満のマンションの70m2換算の月額管理費は平均で1万8751円なのに対して、40階以上は2万5738円、修繕積立金は20階未満が7784円で、40階以上が8805円となっている。地方都市では、これよりは多少安くなるだろうが、階数によって格差がある点も変わらないだろう。
さらに気になるのが資産価値だ。超高層マンションの資産価値は、一般的な中高層マンションよりは高いといわれ、10年後、20年後に売りに出したとき、周辺のマンション相場より高く売れる可能性が高い。だが、地方都市については、地域そのものの相場が低下する懸念がある。
いまのところ、地方四市を中心に地価も住宅価格も上がっているが、いつまでもそれが続くとは限らない。首都圏などに比べると経済的基盤も弱いので、エリアによっては下落するリスクがないとも限らない。その点は頭に入れておいたほうがいいだろう。
山下 和之さん
最終更新:2/12(日) 11:02
情報提供：JBpress
弊社がある滋賀県草津市でもタワーマンションは人気があります。お隣の大津市でも同じような状況です
また、資産価値も落ちにくい状況が続いており、中古物件でも高価格で取引されています
そこそこ築年数が経過している物件でも分譲当初より高値で取引されている物件もあります
滋賀県でもそのような状況なのでその他の都市でも同じような状況だと思います
ただ、草津市にせよ大津市にせよタワーマンションを建設できる用地取得は難しい状況です。これに関しては、どこの都市も建設用地は少なくなっていると思います
そのため、これからタワーマンションを購入される人は中古も視野に入れて探される方がいいと思います
価格が上がっているマンションもありますが、当然中古の方が新築よりも低価格で購入が出来るので、年収がそこまで高くない人でも比較的購入がしやすいと思います
管理費や修繕積立金は割高にはなりますが、タワーマンションは総戸数も多いので、将来管理不全になる可能性は低いので、ある意味安心だと思います
都会での購入が難しいと感じている人は地方都市での購入を検討されてもいいと思います
弊社がある草津市のタワーマンションも全て駅から徒歩5分圏内にあるので、JRを利用すれば大阪や京都への通勤も楽だと思います
そのような利便性の高い地方都市での物件購入もおすすめです
ラフィナータ社長
滋賀県草津市にある不動産会社 ラフィナータ株式会社の社長です。滋賀県草津・大津・栗東・守山エリアを中心に不動産の売買及び買取り・新築・リフォームの仕事をしております。不動産売却と買取りは特に得意としており、滋賀県草津・大津・栗東・守山エリア以外の滋賀県全域及び京都や大阪など幅広く対応しており多くの実績もございます。こちらのブログでは不動産売買に関することを中心に、不動産・建築に関する事を誰にでもわかりやすくお話していきたいと思います。空き家対策や相続に関する事などについてもお話します。時には不動産取引の表裏を事例を含め面白おかしくお伝えします。一人でも多くの方の不動産売買や建築に関する事のお悩みを解決し、お役に立てればいいなと思っております。たまには不動産以外の話題もお話します(^^)ご質問などがあればコメントをいただくかお問合せをしてください(^^)お気軽にどうぞ(^^)
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